上半年珠海楼市已经在“发风寒”，而7月份的一场“限购风”让均价过万的珠海楼市风声鹤唳，真是“屋漏偏逢连夜雨”。下半年，珠海楼市供货量继续放量，大户型、高端豪宅陆续入市，而政策调控却丝毫没有放松的意思。业内专家预测，珠海下阶段的楼市估计会再受重创，成交量或将继续走低，房价也可能转头向下。

　　“限购”真的要来了

　　“下半年肯定是资金为王，能不能挺住就看开发商手里还有多少钱。”叶植松是云顶澜山开发商珠海同裕房地产开发有限公司营销部的经理，他告诉记者，现在来谈珠海或者哪个城市会不会限购，已经不再单纯是房地产的问题，而是政府能不能完成的一个政治任务了。

　　虽然今年以来珠海时不时传出即将限购的传闻，但是最后都被不限购的事实给击破。但是，与以往的传闻不同，这一次大家对于珠海即将限购的传闻已经深信不疑。

　　“和以前的传言不一样的是，我感觉这次是真的‘狼’来了。”珠海市五洲房产开发有限公司营销部总监刘咏谦如是告诉记者。

　　在中国指数研究院提供给南方都市报记者的一份《国务院常务会议解读》文件中，其中有多处就提到珠海将会成为下一批限购城市名单中的“目标城市”。

　　在采访中，南都记者明显感觉到了开发商对于限购政策的判断不再如此前那么乐观，在大部分人看来，限购政策这一次绝对不会只是与珠海楼市擦肩而过，珠海楼市今年下半年也难逃限购令的调控。

　　供应继续放量，成交继续走低

　　近段时间珠海楼市各大专业公司半年报陆续出台。报告显示，虽然营销活动不断，楼市表象也不错，但是这都是属于“虚火”。从各个公司监控的成交量数据来看，商品住宅的成交量出现了明显的下滑。

　　百脑会地产在其半年报指出，2011年上半年珠海市全市商品房销售面积为89 .8万平方米，同比减少了12.6万平方米。同样，在合富地产的半年报中，记者也找到了类似数据：“全市商品房销售面积89.78万平方米，同比下降12.3%.”

　　虽然市场成交量在不断下滑，但是下半年珠海楼市的供应量却在继续放量。据合富辉煌珠海公司统计数据显示，从6月份至8月份，珠海市将有10个在售项目会再次加推，加推总面积约23.03万平方米，而同时，将有12个新项目会陆续推出市场，新推总面积预计达到14.11万平方米，因此，加上各在售项目原有库存，未来三个月，珠海市场供应总量将达到143.19万平方米。今年珠海市的月均销售面积为16.4万平方米，以此计算，未来三个月的市场供应量预期消化周期至少要9个月。

　　百脑会的市场监控结果也显示，下半年全市供应面积将达到194万平方米，较上半年增长28%.其中，香洲区有148.8万平方米的供应量，占珠海下半年供应的76%.

　　据了解，下半年香洲区预计将有39个项目入市推货，其中五洲花城、金域华府、华发•蔚蓝堡、华发世纪城六期等项目都会有大量的大户型产品进入市场。

　　面对下半年的楼市和即将出台的“限购令”，不少职业经理人已经感受到了市场的严峻。

　　“限购令的出现必然会影响成交，很多刚性需求尤其是改善型需求将被抑制。”手中握有大量待售中大户型产品的刘咏谦告诉记者。

　　诚丰星座营销总监魏荣娟也有着同样的观点。“限购之后，首当其冲影响的是市场的成交。其次在户型方面，大面积段的豪宅类型楼盘肯定会受到明显的冲击。”

　　价格普降，观望更浓

　　“从限购政策本身来看，限购是为了让成交放缓，但是现在宏观调控的目标是要让房价得到控制。”业内一开发商在面对南都记者采访的时候，表现得非常激动。在他看来，限购如果不能让价格下降的话，那还不如不限。

　　限购究竟能不能让房价下跌呢?在采访过程中，不少人都向记者表示，下跌的可能性还是有，但是并不会很大。一业内专业人士告诉记者，在他看来限购令只会让市场的成交量雪上加霜，而对于真正要调控的房价确实爱莫能助。“今年上半年，珠海市也就卖了1700多套，平均下来，每天也就10套不到，一旦限购，这个数据可能会更少，但是房价却不会因此而下跌多少。”

　　叶植松表示，下半年珠海楼市不会出现大规模的降价，即使降价也是在15%以内。对于这一点，业内一知情人士也向记者表示，现在虽然外面借贷的钱利息在2 .5分左右，比银行利息高，但是只要能够拿出一部分房子的利润就能够把这个洞给补上。“虽然看起来，卖出去的房子是没有赚钱，但是这样可以让开发商把更多的产品保存下来，而到时候博取一个高位之后再出手。”

　　该知情人士表示，为了归还利息，为了不让市场冻结，开发商会把本身就有的一些优惠点一次性放出来，而不会再向以前那样遮遮掩掩、断断续续地根据销售情况来放了。

　　在珠海搜房网开展的“2011珠海楼市年中盘点之置业调查”中，61.7%的人认为近段时间开发商的营销促销“表面看五花八门，实际上购房者没有很大的优惠”，还有28.4%的人认为“优惠幅度随时随市场变化，但总是卖方合适。”

　　记者在采访购房者的时候发现，无论下半年价格如何调整，大部分人还是打算观望再说。“房价下跌的幅度并不会太大，那样我们还是买不了房。”在斗门恒基曦城新开放的样板房内，记者见到了正在看房的刘先生，他告诉记者，限购令是中央政府与地方政府之间的利益博弈，对于购房者来说受益并不大。

　　业内预判

　　下半年政策会更严

　　问题一：下半年楼市会不会比上半年更坏?

　　景泽(国际)珠海房地产有限公司董事总经理唐铁军：我觉得上半年的楼市已经比较差了，下半年估计会维持原样的。价格方面会有一些调整，开发商会有5%-10%的促销性价格调整吧。

　　汇基房产副总经理官海京：我感觉下半年的时候肯定会更差，成交量会减少，价格会松动，出货会更困难。

　　左岸房地产代理有限公司总经理李炳亮：部分楼盘可能会表现不错，但是整体来说应该会下滑。价格方面有些新盘会比较高，可能会拉高整体市场的价格，但是大部分楼盘还是会往下调，但是这种微调多半是一种暗调，通过促销、特价、赠送来吸引购房者。

　　问题二：下半年还会不会有对楼市具有更大冲击的政策出台?

　　唐铁军：政策调控的冲击主要是“限”，税务调控的冲击主要是“增”，市场的冲击就是保障房吧。下半年政策和税务方面应该不会有其它的再出来，但是保障房方面估计会有一些要进入市场，对购房者会有一定的影响。

　　官海京：要出来的话估计是限购的政策吧，这个对珠海楼市的影响会是最大的，银行首付、利率这一块还不是最大的。

　　李炳亮：下半年的政策会更严，限购可能会是主要的政策，至于其它政策，暂时应该不会出来，因为还要等这个政策调控的效果最终显现出来。

　　问题三：开发商下半年该怎么过?

　　唐铁军：现在开发商都是在顶，因为大幅降价销售的可能性并不大。关键还是看开发商的资金链能不能顶得住。

　　官海京：今年肯定是越来越难过，开发商只能找准时机出手推货，在价格制定上也要相对保守一点才行。

　　李炳亮：开发商应该要调整策略，要积极、主动才行，即使是做促销也不能等着看人家的效果。

　　购房者说

　　近段时间，珠海市的各大房地产网站都在开展轰轰烈烈的看房团活动。记者从各个网站的“团员”中，抽取了一批购房者代表，与他们进行同题问答，以求获得能够代表购房者观点的声音。

　　南方都市报：您准备出手买房吗?

　　新浪网友：等自己有钱就出手吧，看限购能不能打压房价。期待房价不要那么高当房奴很难过啊。


　　优家网网友：等房价跌了工资也涨了我就买了。

　　房产之窗网友：只要国家或者银行放松政策的情况下，我就一定会想办法再买的，但不一定会换太大的房。

　　南方都市报：对于房价调控政策，您曾经期待过吗?现在是不是觉得很失望?


　　搜房网友：有期待，但是却越调越高了。

　　优家网网友：曾经很期待，现在很失望。现在房价高不可攀，工资持续低迷，房子永远买不起。

　　房产之窗网友：没什么期望，也没什么失望。因为我觉得降的时候几年内可能会降20%的样子，但是涨的时候却能够在几年内上涨2倍或者更多。

　　南方都市报：您对于珠海楼市后市发展的判断如何?

　　搜房网友：我比较关心价格，我估计价格要降点。

　　优家网网友：在政策强压下，房价先疯狂涨起来然后再象征性地回落一点。由于珠海楼市瞄准港澳客和外地人，所以房价依然走高。

　　房产之窗网友：成交量继续低迷，银行基本停止贷款，真正购买需求者纠结无耐中，投资者转移海外市场。