他，曾是体制内的政府官员，自称为是“以权谋知”，在岗位上学到很多东西的“技术官僚”；他，创业北京国企16年，从繁杂凌乱的业务摊子，清晰建立起首创集团基建、地产、金融互为支持的三大主业；他，是业内熟知的房地产开发商，历经行业发展的黄金二十年，在国企体制内改革创新，变局之下走上产业地产转型之路。他，是北京首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光。

　　在风云激荡，几经起伏的地产江湖，刘晓光在大佬辈出的行业中始终占有一席之地。本报开创地产大佬回访栏目，以刘晓光先生为开篇，回顾往昔，展望未来，把脉地产行业。

　　首创“金三角”变阵

　　刘晓光对首创集团的业务做出微调，基础设施、城市地产、金融服务业的比例从“532”变为“442”

　　“离开盘锦，对辽滨开发区有了了解，300多平方公里，五大产业加上一个高端商业服务区，构建一个滨海新城，代表了中国新兴城市群的未来。”

　　6月底，刚刚从辽宁省西南部地级市盘锦考察回来的首创集团总经理刘晓光，有如此心得。谈到此次是否会促成新的投资，刘晓光表示，主要关心那里的基础设施建设，但在做基建的过程中会发现一些机会，会考虑发展地产业务。

　　这也体现了首创集团目前的业务发展思路。

　　目前，在首创集团中，基础设施、城市地产、金融服务业已经成为一个稳固的“金三角”发展模式。

　　“此前的业务比例是532，现在是442”。如同在足球场上的排兵布阵，刘晓光对mk体育（mksports集团）股份公司也随着发展做出微调。由于金融投资业务为高风险行业，刘晓光将这一业务的比例控制在20%，而看好地产业务的发展，基建业务与地产业务的比例已经持平。

　　“这和我们的定位有关系，因为我们把自己定位成一个城市综合投资运营商。”刘晓光表示，“这三个行业是高度关联的。无论是基础设施还是地产都需要大量的资金。我们把业务分成稳健型，就是基建；高利润型，就是地产、金融。作为一个投资模型的组合，地产业务不好时，基建不见得会不好，金融业务不好时还有地产业务。”

　　2010年，刘晓光开始打造芭蕾雨奥特莱斯项目，进入产业地产的“蓝海”领域

　　带领首创步入发展正轨的刘晓光，并没有仅仅停留在国企稳定、持续发展的轨道上，地产业务的转型，在多年的酝酿后提上日程。

　　2010年是中国房地产行业政策再转向之年，也是首创地产业务发展突破的一年。这一年年末，刘晓光在业内获得了一个奖项———“2010年最新锐的资源整合专家”。在发表获奖感言时，刘晓光说，“不敢称是专家，但是这个奖项至少说明我们的战略意识还是比较超前的。”

　　这个战略是指，刘晓光在首创置业传统住宅地产开发模式下，打造芭蕾雨奥特莱斯项目，进入产业地产的“蓝海”领域。

　　“最早进入产业地产，实际就是把基建跟地产结合起来。我们下一步还在研究高速路、地铁上盖跟地产的结合，是和我们集团的业务属性结合的。奥特莱斯，是一个新的起点。”

　　根据刘晓光的计划，未来3年内，首创置业将在全国5个主要区域建设5家奥特莱斯旗舰中心，预计投资300亿元。目前，北京房山，广东佛山、浙江湖州、海南万宁已经建起了大的奥莱物业。

　　刘晓光表示，锁定奥特莱斯项目是因为，“我们发现中国小城镇的建设步伐非常快；第二，大城市的压力太大；第三，都盲目的去建商业地产会有问题，一定要找出一个新的业态，一个能引领其他业态的具有突破性的业态。”

　　不会再有暴利，不能一味盖住宅”

　　- 对话·行业见解

　　房地产还有15年的快速成长期

　　新京报：在首创集团工作16年，您历经了中国房地产行业变迁。在历史最严厉调控下，怎样看待这一行业发展？

　　刘晓光：1998年住房制度改革，房地产行业刚刚起步，当时地产行业孕育着一个庞大的潜在市场。1998年到2004年的价格涨幅非常小，是一个很平缓的曲线。2004年到2006年的涨幅，略有一点增长。实际上真正增长是2008年以后。

　　现在，我仍然坚持我的观点，我们还有15年的快速成长期。房地产行业是中国最大的行业之一。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。

　　目前，房地产行业会有调整。一个是利润率的调整，不会再有暴利了，慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，不能一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。

　　新京报：做商业地产资金是比较大的挑战，奥特莱斯的融资和回报模型是不是已经建立起来，需要多长时间利润最大化？

　　刘晓光：做商业地产的挑战比做住宅的挑战要大得多。奥特莱斯面临的最大挑战就是融资。比如要建十个奥特莱斯城市新中心，一个投资几十亿、上百亿，十个就需近千亿，这其中30%是商业、服务业，也就是约有300亿。这300亿是押在那儿不能动的，而且开始是要赔钱的。自有资金肯定不够，要有贷款、私募、信托、基金等多种渠道并进。

　　在奥特莱斯项目中，我们可以用住宅赚的钱来补贴商业的建设，商业建成之后的运营，每一个要养三年才能获得回报。利润最大化的时点可能要8年。因为这个产业地产模式不是一个两个项目，做完计划中的5个，可能差不多要四年时间。